بموجب التعديلات الجديدة.. قانون الإيجار القديم يحدد مددًا نهائية لإخلاء الوحدات السكنية منحوقاً

قانون الإيجار القديم يمثل حجر الزاوية في تنظيم العلاقة بين الملاك والمستأجرين داخل السوق العقاري المصري؛ حيث تهدف التعديلات الأخيرة إلى وضع ضوابط زمنية واضحة تنهي حالة الجمود التي استمرت لعقود طويلة. يسعى المشرع من خلال هذه النصوص إلى إيجاد صيغة توازنية تضمن للمالك استعادة عقاره وفق جدول زمني محدد؛ مع منح المستأجر مهلة كافية لتدبير أوضاعه المعيشية أو التجارية بما لا يضر بمصالحه المستقرة منذ سنوات.

المدد الزمنية المقررة في قانون الإيجار القديم

تضمنت المادة الثانية مسارات واضحة لإنهاء التعاقدات؛ إذ نصت على أن عقود الأماكن المخصصة للسكن تنتهي بانقضاء سبع سنوات من تاريخ بدء العمل بأحكام هذا التشريع؛ في حين حدد القانون مدة خمس سنوات فقط للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن مثل المكاتب والمحلات التجارية. هذا التمييز الزمني يعكس رغبة الدولة في تصفية تراكمات قانون الإيجار القديم بشكل تدريجي يحمي السلم الاجتماعي؛ كما ترك الباب مفتوحًا أمام الطرفين للاتفاق على إنهاء العلاقة الإيجارية في موعد سابق لهذه المدد إذا رغبا في ذلك؛ مما يعزز من مرونة التعاملات العقارية في المرحلة الانتقالية المقبلة.

تصنيف المناطق وتأثير قانون الإيجار القديم على التقييم

اعتمد المشرع آلية تنظيمية دقيقة في المادة الثالثة لضمان العدالة في تقدير القيمة وتقسيم الثروة العقارية؛ حيث تقرر تشكيل لجان حصر بقرار من المحافظين تتولي تقسيم المناطق الخاضعة لأحكام قانون الإيجار القديم إلى فئات محكمة تراعى فيها الفوارق الجغرافية والخدمية. تهدف هذه العملية إلى فرز العقارات وتصنيفها ضمن ثلاث فئات رئيسية؛ وذلك بناءً على معايير فنية وإدارية تضمن عدم ضياع حقوق أي طرف في المنظومة الإيجارية؛ وتتضمن عناصر التصنيف ما يلي:

• التقسيم إلى مناطق متميزة تتمتع بمواقع استراتيجية.
• تحديد المناطق المتوسطة التي تمثل الشريحة الأكبر من العقارات.
• حصر المناطق الاقتصادية التي تستهدف فئات معينة من المستأجرين.
• تقييم جودة البناء ونوع الخامات المستخدمة في تشييد العقار.
• قياس مدى توافر البنية التحتية من مياه وكهرباء وغاز طبيعي.
• رصد القرب من المرافق الخدمية والتعليمية والطبية وشبكات المواصلات.

المعايير الفنية والجدول الزمني لتطبيق قانون الإيجار القديم

تستند لجان الحصر في مهامها إلى بيانات دقيقة تشمل متوسط القيم الإيجارية السنوية المعتمدة لدى مصلحة الضرائب العقارية؛ لضمان أن يكون تطبيق قانون الإيجار القديم مستندًا إلى وقائع اقتصادية حقيقية وليس تقديرات عشوائية. يوضح الجدول التالي الإطار التنظيمي لعمل هذه اللجان وفق الصلاحيات الممنوحة لها:

تلتزم الجهات التنفيذية بإنهاء هذه التصنيفات خلال فترات وجيزة لضمان سرعة نفاذ القانون؛ حيث يصدر رئيس الوزراء القواعد المنظمة لعمل تلك اللجان التي يجب أن تنجز مهامها خلال تسعين يومًا؛ ويسمح القانون بمد هذه الفترة لمرة واحدة فقط لضمان الدقة في حصر كافة الوحدات الخاضعة لمظلة قانون الإيجار القديم. إن تكامل هذه الأدوار بين الحكومة والسلطة المحلية يمهد الطريق لنظام عقاري أكثر شفافية وتطورًا خلال السنوات القليلة القادمة.