توقعات أسعار العقارات.. خبراء يحسمون جدل الشراء والاستثمار في مصر خلال عام 2026

أسعار العقارات في مصر تشهد في الآونة الأخيرة حالة من الجدل الواسع بين الخبراء والمستثمرين؛ حيث تدور التساؤلات حول جدوى الشراء في الوقت الحالي أو الانتظار لموجة تصحيح سعري مرتقبة؛ خاصة مع تباين الرؤى الاقتصادية التي ترصد حجم الطلب الحقيقي في مواجهة التحديات التمويلية التي يواجهها القطاع العقاري المصري خلال السنوات القليلة القادمة.

رؤية هشام طلعت مصطفى حول مستويات أسعار العقارات في مصر

يرى رجل الأعمال هشام طلعت مصطفى أن الحديث عن انخفاض كلفة الوحدات السكنية لا يستند إلى وقائع ملموسة في ظل الارتفاع المستمر لمدخلات الإنتاج؛ مشيرًا إلى أن القيمة السوقية للمباني ترتبط ارتباطًا وثيقًا بأسعار الأراضي ومواد البناء التي لم تشهد تراجعًا يبرر التوقعات بهبوط الأسعار؛ وقد تسبب هذا الطرح في نقاشات حادة شهدتها الأوساط الإعلامية حول مستقبل القطاع السكني وقدرة المواطن على مواكبة هذه الزيادات؛ حيث يؤكد المطورون العقاريون أن الحفاظ على معايير الجودة والاستدامة يتطلب تسعيرًا عادلاً يضمن استمرار عملية التنمية العمرانية دون توقف.

العوامل المؤثرة على تسعير الوحدات السكنية المحلية

تعتمد معادلة التسعير في السوق العقاري على مجموعة من المعايير المعقدة التي تتجاوز مجرد العرض والطلب؛ فالشركات تضع في الحسبان هوامش الربح المستقبلية لمواجهة التضخم المحتمل؛ وتتضمن الآلية الحسابية للعقار العناصر التالية:

• تحليل تكلفة المواد الخام من حديد وأسمنت ومواد تشطيب.
• تقدير قيمة الأرض بناءً على الموقع الجغرافي ونسب التميز.
• احتساب معدلات الفائدة والتمويل البنكي للمشروعات الكبرى.
• تحديد المصاريف الإدارية والتشغيلية المباشرة وغير المباشرة.
• تقييم حجم الطلب المتراكب من القوى الشرائية المختلفة.

تحليل ظاهرة البيع الاضطراري في سوق العقار

يشخص الخبراء بعض التحركات السعرية الحالية بوصفها نتاجًا لاختناق السيولة أكثر من كونها أزمة في الرغبة الشرائية لدى الجمهور؛ فالاضطرار للبيع السريع قد يظهر لدى صغار المستثمرين الذين يواجهون تحديات في سداد الأقساط أو الحاجة لسيولة عاجلة؛ وهو ما يسمى تقنيًا بالبيع الذعوري الذي لا يعبر بالضرورة عن الاتجاه العام لسعر المتر؛ فالشركات الكبرى لا تزال متمسكة بخططها التسعيرية طويلة المدى؛ مما يجعل أسعار العقارات في مصر تلتزم بمسار صاعد يعكس قيمة الأصول الحقيقية بعيدًا عن المضاربات السريعة التي تظهر في فترات عدم الاستقرار النقدي المؤقت.

تستمر حالة الترقب لما ستسفر عنه التحركات الاقتصادية الكلية وتأثيرها المباشر على القدرة الشرائية؛ بينما يظل القطاع العقاري الملاذ الأكثر أمانًا للكثيرين رغم السجالات القائمة؛ فالاستثمار في الحجر أثبت كفاءته تاريخيًا في مواجهة تقلبات الأسواق؛ وهو ما يجعل قرار الشراء خاضعًا لتقدير الاحتياج الشخصي أو القدرة المالية لكل فرد على حدة.