إخلاء الوحدات السكنية.. محكمة النقض تصدر حكمًا قضائيًا جديدًا بشأن الإيجار القديم

قانون الإيجار القديم يشكل أحد أكثر القضايا جدلية في أروقة المحاكم المصرية منذ عقود طويلة؛ حيث جاء الحكم الأخير لمحكمة النقض ليضع النقاط على الحروف فيما يخص المادة 22 من القانون 136 لسنة 1981، ومن شأن هذا التفسير القضائي الجديد أن ينهي حالة الغموض التي أحاطت بحالات إخلاء المستأجرين المالكين لوحدات بديلة.

تأثير تطبيق المادة 22 من قانون الإيجار القديم على المستأجر

أكدت الحيثيات القضائية الحديثة أن النص القانوني الذي يتيح إخلاء المستأجر لا ينحصر فقط فيمن قام بتشييد بناء جديد، بل يمتد ليشمل كل من آلت إليه ملكية عقار يضم أكثر من ثلاث وحدات سكنية جاهزة للاستعمال؛ سواء كان ذلك عن طريق الشراء المباشر أو الميراث الشرعي أو الهبة القانونية، وبموجب هذا التوجه الصارم فإن ملكية المستأجر لبديل سكني كافٍ تعتبر سبباً قانونياً كافياً لإنهاء العلاقة التعاقدية واسترداد المالك الأصلي لمنزله المستأجر، إذ تهدف هذه الرؤية لإعادة التوازن المفقود في سوق العقارات ومنع استمرار احتفاظ الأفراد بوحدات سكنية لا يحتاجون إليها في ظل توفر بدائلهم الخاصة.

ضمانات استرداد الوحدات السكنية في ظل قانون الإيجار القديم

الهدف الجوهري من التعديلات والتفسيرات الحالية هو حماية حقوق الملاك وتمكينهم من التصرف في ممتلكاتهم بمجرد استغناء المستأجر عن الحاجة الفعلية للسكن، ومن غير المنطقي أمام منصة القضاء أن يتم التمييز بين شخص اشترى منزلاً جاهزاً وشخص آخر بناه بماله الخاص؛ طالما أن الغرض النهائي قد تحقق وهو توفر المسكن الملائم للمستأجر بعيداً عن عقارات الغير، وتساهم هذه الخطوات بوضوح في تحريك المياه الراكدة داخل ملف الوحدات السكنية المغلقة التي يعاني منها المجتمع المصري منذ زمن.

إجراءات إثبات ملكية المستأجر ضمن قانون الإيجار القديم

سهلت المحكمة المهمة على الملاك في إثبات حقوقهم دون الحاجة للدخول في نزاعات معقدة أو إجراءات روتينية مرهقة، حيث يكفي للمؤجر إثبات أن المستأجر يمارس سلطة المالك الفعلي على مبنى آخر وتوافر الشروط المنصوص عليها في الآتي:

• امتلاك المستأجر لمبنى كامل يحتوي على ثلاث وحدات سكنية أو أكثر.
• أن تكون الوحدات المملوكة جاهزة فعلياً للسكن والإقامة المباشرة فيها.
• ثبوت واقعة الملكية سواء تمت من خلال الشراء أو الميراث أو البناء الشخصي.
• توافر أركان الاستغناء عن العين المؤجرة لصالح المسكن الجديد الملوك.
• تقديم صور السجلات العقارية أو أي قرينة تدل على ممارسة حق الملكية.

معايير فك الحجز على الشقق في قانون الإيجار القديم

يمثل الحكم التاريخي قاعدة فنية تمنع التلاعب وتفرض العدالة الاجتماعية في نصوص قانون الإيجار القديم المعقدة، وبذلك تصبح ملكية المستأجر لعدد من الوحدات السكنية الفائضة عن حاجته قرينة قانونية قاطعة لإنهاء النزاع العقاري؛ وهو ما يضمن استعادة الحقوق لأصحابها ومنع احتكار العقارات دون مقتضى شرعي أو قانوني سليم.