حكم محكمة النقض.. التنبيه بالإخلاء ينهي عقود إيجار الأشخاص الاعتبارية ومنع الأثر الرجعي للقوانين

قانون إيجار الأشخاص الاعتبارية يمثل أحد أكثر الملفات القانونية تعقيدا في ساحات المحاكم خلال الآونة الأخيرة؛ إذ استقرت محكمة النقض على مبادئ حاسمة تنظم العلاقة بين الملاك والشركات المستأجرة؛ مؤكدة أن الإنذار الرسمي بالإخلاء يقطع الطريق أمام أي امتداد قانوني لاحق، وهذا التوجه القضائي يرسخ مفهوم عدم رجعية القوانين الجديدة على المراكز القانونية التي استقرت قبل صدورها.

أبعاد تطبيق قانون إيجار الأشخاص الاعتبارية في النزاعات الراهنة

شهدت المحاكم المصرية صدور الحكم رقم 10357 لسنة 93 قضائية؛ الذي حسم جدلا واسعا حول مدى انطباق المهلة التي منحها قانون إيجار الأشخاص الاعتبارية للمستأجرين، وتعود تفاصيل الواقعة إلى قيام أحد الملاك بإنذار شركة مستأجرة بإنهاء التعاقد قبل صدور التشريع الأخير؛ مما جعل العلاقة الإيجارية تنقضي بقوة القانون المدني بمجرد انتهاء المهلة المحددة في الإنذار، ورغم محاولة الجهات المستأجرة الاستناد إلى أحكام القانون رقم 10 لسنة 2022 للحصول على مهلة السنوات الخمس؛ إلا أن محكمة النقض قضت بأن المراكز التي انتهت فعليا لا يجوز إحياؤها بتشريع لاحق صدر بعد اكتمال واقعة الإنهاء.

كيف يحقق قانون إيجار الأشخاص الاعتبارية التوازن بين الطرفين؟

اعتمدت المحكمة في تفنيدها للطلبات على عدة محاور تضمنتها النصوص واللوائح المنظمة؛ ويمكن حصر أهم تلك العناصر القانونية في النقاط التالية:

• الحكم الدستوري رقم 11 لسنة 23 قضائية أوقف الامتداد التلقائي لعقود الأشخاص الاعتبارية.
• العلاقة الإيجارية تخضع للقانون المدني في الفترة الانتقالية بين حكم الدستورية وصدور التشريع الجديد.
• الإنذار بالتنبيه بالإخلاء تصرف قانوني بإرادة منفردة ينهي الرابطة العقدية بانتهاء مدته.
• عدم دستورية المادة 18 من قانون 136 لسنة 1981 جردت المستأجر من حصانة البقاء الإجباري.
• صدور أي قانون لاحق لا يمس الحقوق المكتسبة للمؤجر الذي استعمل حقه في الإنهاء القانوني.

تأصيل قواعد قانون إيجار الأشخاص الاعتبارية زمنيا

تعتبر الفترة ما بين يوليو 2019 ومارس 2022 هي النطاق الزمني الحرج لتقييم صحة قرارات الإخلاء؛ حيث كان قانون إيجار الأشخاص الاعتبارية لم يدخل حيز التنفيذ بعد، ويوضح الجدول التالي الترتيب الزمني والمراكز القانونية المرتبطة بهذه الفترة:

شددت محكمة النقض على أن قانون إيجار الأشخاص الاعتبارية لا يعمل بأثر رجعي؛ طالما أن المالك أفصح عن رغبته في استرداد العين قبل مارس 2022، فالقاعدة الدستورية تقضي بأن التشريعات تسري على ما يلي نفاذها من وقائع؛ مما يحمي الملاك من ضياع مراكزهم القانونية التي تأصلت بموجب قواعد القانون المدني السابقة.