فسخ عقود الإيجار.. حكم جديد من محكمة النقض ينهي الجدل حول الإخلاء الفوري

انتهاء العلاقة الإيجارية يمثل منعطفًا قانونيًا حاسمًا في العقود المحررة بين الملاك والمستأجرين؛ حيث قطعت محكمة النقض الشك باليقين في حكمها الأخير الذي أرسى قواعد وضوابط محددة لانقضاء هذه الرابطة التعاقدية؛ معتبرة أن التنبيه بالإخلاء هو الإجراء الجوهري الذي يضع حدًا نهائيًا لارتباط الطرفين دون الحاجة لتدابير أخرى.

ضوابط انتهاء العلاقة الإيجارية وفق أحكام النقض

أوضحت المحكمة في حيثيات الحكم الصادر بالطعن رقم 10357 لسنة 93 قضائية أن طبيعة التصرف القانوني الذي يتخذه المؤجر هو تصرف إرادي منفرد؛ إذ لا يتطلب التنبيه المرسل إلى الطرف الآخر قبولًا أو موافقة ضمنية ليدخل حيز التنفيذ؛ وبمجرد تسلم المستأجر هذا الإخطار بالشكل القانوني الصحيح فإن انتهاء العلاقة الإيجارية يتحقق فورًا؛ ولا يملك المستأجر حينها التمسك باستمرار العقد استنادًا إلى تشريعات لاحقة لم تكن سارية وقت صدور التنبيه؛ حيث تظل القوانين القديمة هي الحاكمة للفترة التي شهدت اكتمال الإجراءات القانونية لفسخ التعاقد.

أثر التنبيه في تحديد مسار انتهاء العلاقة الإيجارية

تتحدد الآثار القانونية المترتبة على التنبيه بالإخلاء في عدة نقاط محورية تضمن الحفاظ على حقوق الملكية وحقوق المستأجرين وفق التالي:

• تحول يد المستأجر على العقار من يد مشروعة إلى يد عارضة بانتهاء المدة.
• عدم سريان القوانين المنظمة للإيجارات الجديدة على العقود المنقضية قبل صدورها.
• اعتبار شاغل العين غاصبًا لها في حال رفض الإخلاء بعد التنبيه.
• انفصام العلاقة التعاقدية فور إتمام إجراءات الإعلان القانونية.
• استقرار المراكز القانونية وتجنب فوضى تطبيق التشريعات بأثر رجعي.

تطبيق القانون في حالات انتهاء العلاقة الإيجارية

أكد القضاء على ضرورة مراعاة التوقيت الزمني لسريان القوانين؛ فإذا ما وقع انتهاء العلاقة الإيجارية تحت مظلة قانون معين فإن القواعد الواردة فيه هي وحدها التي تفصل في النزاع؛ وهذا التوجه يمنع تداخل الاختصاصات التشريعية ويؤمن استقرار التعاملات المالية والعقارية في المجتمع؛ كما يمنع المستأجر من الاستفادة من ثغرات الامتداد القانوني التي قد تطرأ في نصوص لاحقة؛ طالما أن صياغة التنبيه تمت وفق الأصول المتبعة في لحظة الانتهاء الفعلية للتعاقد.

يعد الحكم مرجعًا هامًا في ضبط الفصل في النزاعات التي تنشأ حول انتهاء العلاقة الإيجارية؛ لأنه يوحد التفسير القضائي بشأن النقطة الزمنية التي يتوقف عندها العقد؛ مما يقلل من أمد التقاضي أمام المحاكم؛ ويوفر رؤية واضحة للملاك والمستأجرين حول النتائج المترتبة على إجراءات الفسخ واسترداد الأعيان وفقًا لصحيح القانون.