تقسيم المناطق السكنية.. تعديلات قانون الإيجار القديم توضح مواعيد انتهاء العقود المحررة

قانون الإيجار القديم يمثل نقطة تحول جوهرية في تنظيم العلاقة بين الملاك والمستأجرين، حيث يضع إطارًا زمنيًا محددًا لإنهاء العقود السكنية وغير السكنية بما يضمن حقوق الأطراف المعنية؛ إذ نصت مواد التشريع الجديد على ضرورة إخلاء الوحدات السكنية المؤجرة بعد مرور سبع سنوات من بدء سريان القانون، بينما حددت الوحدات المؤجرة لأغراض غير سكنية للأشخاص الطبيعيين بمدة خمس سنوات فقط كفترة انتقالية قبل استرداد المالك للعين، ومع ذلك يترك التشريع الباب مفتوحًا أمام إمكانية التراضي بين الطرفين لإنهاء العلاقة التعاقدية قبل هذه المواعيد وفقًا لاتفاقيات خاصة تحفظ مصالح الجميع.

تصنيف عقود الإيجار القديم وفق الغرض من التعاقد

اعتمد التشريع فلسفة التدريج في تطبيق مدد الإخلاء لضمان استقرار المراكز القانونية وتجنب الأزمات المفاجئة في سوق العقارات، حيث يتم تصنيف الكيانات والوحدات الخاضعة للقانون بناءً على طبيعة الاستخدام أو صفة المستأجر كما هو موضح أدناه:

آلية عمل لجان حصر وتقسيم المناطق في قانون الإيجار القديم

أوكلت المادة الثالثة للمحافظين مهمة تشكيل لجان فنية متخصصة تتولى مسؤولية حصر وتقسيم المناطق الجغرافية التي يسري عليها قانون الإيجار القديم، وتهدف هذه الخطوة إلى توزيع المحافظات لقطاعات سكنية واضحة متميزة ومتوسطة واقتصادية بما يسهل عملية تقييم الأوضاع العقارية وضمان عدالة تطبيق المعايير التنظيمية، وتكمن أهمية هذه اللجان في صياغة خريطة عقارية دقيقة تعترف بالفوارق بين الأحياء وتساعد صانع القرار في تنفيذ بنود القانون بدقة متناهية؛ إذ يتوجب عليها إنهاء أعمالها خلال تسعين يومًا بقرار من رئيس مجلس الوزراء مع إمكانية التمديد لفترة مماثلة مرة واحدة فقط.

المعايير الحاكمة لتصنيف مناطق قانون الإيجار القديم

تستند اللجان المختصة في تصنيفها للمناطق العمرانية إلى مجموعة من الضوابط الموضوعية التي تضمن الشفافية والعدالة، ولعل أبرز هذه العناصر التي حددها قانون الإيجار القديم تشمل ما يلي:

• الموقع الجغرافي للعقار وطبيعة الشارع ومدى حيويته.
• مستوى البناء وجودة المواد المستخدمة في التشييد والمرافق المتوفرة.
• متوسط مساحات الوحدات السكنية داخل البناية الواحدة.
• تكامل الخدمات الأساسية كالمياه والكهرباء والغاز والصرف الصحي.
• القرب من شبكة الطرق ووسائل النقل والمرافق التعليمية والصحية.
• القيمة الإيجارية السنوية المسجلة لدى مصلحة الضرائب العقارية.

تعتبر القرارات الصادرة عن هذه اللجان ملزمة فور نشرها في الوقائع المصرية وإعلانها رسميًا في وحدات الإدارة المحلية، حيث يسهم هذا التوثيق في حماية المركز القانوني لكل من المالك والمستأجر ضمن قواعد قانون الإيجار القديم الذي يسعى للتوازن الاقتصادي، وهو ما يمهد الطريق لإعادة الوحدات لأصحابها أو تجديد التعاقد وفق آليات السوق الحر بعد انتهاء الفترات المقررة.