إجراء نظامي.. ماذا تفعل عند نزع ملكية الأرض دون الحصول على تعويض؟

تقييم الأرض المخصصة للنزع يمثل محوراً جوهرياً للقانون الجديد الخاص بنزع ملكية العقارات للمنفعة العامة؛ حيث تركز الآليات المتبعة على ضمان حقوق الملاك من خلال مسارين قانونيين يهدفان لتحقيق العدالة المالية؛ إذ تنص الأنظمة الحالية على ضرورة الوصول إلى سعر منصف يتجاوز مجرد القيمة السوقية المجردة لتغطية الأضرار التي قد تلحق بصاحب العقار.

آليات صرف تعويضات تأخر تقييم الأرض

تعتمد الطريقة الأولى في التعامل مع العقارات التي يتم نزع ملكيتها على احتساب الفترة الزمنية الفاصلة بين قرار النزع الفعلي وبين الاستلام الحقيقي للتعويض المادي؛ ففي حال امتدت هذه الفترة لعدة أشهر أو سنوات، يتم التعامل مع العقار وكأن الجهة الحكومية قد استأجرته من مالكه، وبناءً عليه تُحتسب القيمة الإيجارية التقديرية وتُضاف إلى المبلغ الإجمالي لضمان عدم تضرر المالك من طول مدة الانتظار غير المبررة؛ حيث تعد هذه الخطوة ضمانة قانونية لتعويض الفترات التي حُرم فيها المستثمر من الانتفاع بملكه الخاص قبل الحصول على المقابل المالي.

المعايير الدولية في تقييم الأرض المنزوعة

يرتكز المسار الثاني في التقييم على تطبيق المعايير العالمية المعتمدة والمتخصصة في حالات نزع الملكية؛ إذ لا يكتفي الخبراء بالنظر إلى واقع السوق الحالي، بل يتم رفع القيمة بنسبة تصل إلى عشرين بالمئة وفقاً للنظام الجديد، وذلك لضمان أن يكون تقييم الأرض عادلاً وشاملاً؛ وتشمل الأهداف الأساسية لهذا النوع من التثمين ما يلي:

• تحقيق أقصى درجات الشفافية في تقدير الأصول العقارية.
• ضمان دقة البيانات المستخدمة في التثمين الميداني.
• مراعاة الموقع الجغرافي والمميزات النوعية لكل قطعة أرض.
• تعويض الملاك عن فقدان الميزة الاستثمارية المستقبلية.
• تطبيق اللوائح التنفيذية التي تحمي حقوق المواطنين المالية.

جدول مقارنة أساليب تقييم الأرض العقارية

توضح البيانات التالية الفوارق الجوهرية بين طرق التقييم المتبعة لضمان الوصول إلى القيمة المستحقة للملاك:

تسعى التحديثات التشريعية الأخيرة إلى إرساء قواعد ثابتة تمنع وقوع أي غبن على الملاك عند انتقال ملكية عقاراتهم للمنفعة العامة؛ إذ إن الجمع بين المعايير الدولية والنسب الإضافية وتحميل الجهات تكلفة التأخير يضمن استقرار السوق العقاري وثقة المستثمرين في بيئة قانونية تحمي الأصول الخاصة وتثمنها وفقاً لأعلى المستويات المهنية الممكنة.