رهائن السوق.. لماذا يتحول المشترون إلى ضحايا شركات العقارات المتعثرة؟

ادفع واستنى: كيف أصبح العملاء رهائن شركات العقارات المتعثرة وتأخر تسليم الوحدات؟

اشتكى عدد كبير من عملاء شركات الاستثمار العقاري في مصر من تأخر تسلم وحداتهم السكنية، رغم مرور أكثر من خمس سنوات على المواعيد التي نصت عليها العقود، واحتجوا مطالبين وزارة الإسكان بالتدخل لحماية حقوقهم وضمان استلام وحداتهم. هذه الأزمة دفعت العديد إلى التساؤل عن أسباب تأخر التنفيذ وكيف يتعامل العملاء مع هذه المعاناة.

أزمة عدم تنفيذ المشروعات في شركات العقارات المتعثرة

يقول المستشار رشدي الصردي، محامي عدد من العملاء في مشروعات “ماونتن فيو” و”مكسيم”، إن إحدى شركات العقارات فشلت في الالتزام بعقودها ولم تبدأ أي أعمال إنشائية، رغم مرور سنوات على توقيع العقود. وأضاف الصردي في تصريحاته لـ”تليجراف مصر” أن الشركة لم تتعاقد بالأساس مع الجهة الإدارية مالكة الأرض، ولم تبنِ أي وحدات أو مبانٍ، كما لم تلتزم بجداول التسليم.

الشركة تحولت إلى كيان إداري آخر بعد نقل ملكية المشروع إلى إدارة جديدة، لكنها أعادت التعاقد وكأن المشروع يُعاد من الصفر، مع بقاء الكيان القانوني نفسه وتغيير الممثل القانوني فقط. بعد شراكة استراتيجية في أكتوبر 2023 مع شركة “ذا مارك” لتطوير مشروع “مكسيم الساحل الشمالي” باستثمارات 120 مليار جنيه، تسعى الشركة لاستكمال المشروع وتحقيق الجدوى الاستثمارية.

خلال زيارة ميدانية في يوليو 2023، أثبت تقرير خبير المحكمة غياب أي أعمال تنفيذ، إذ لم يُوضع حجر أساس للمشروع، ما يؤكد تأخر الشركات العقارية وعدم تنفيذها للالتزامات. يطالب الصردي بفسخ العقود وتعويض 10 ملايين جنيه لكل متضرر بسبب الإخلال بالعقود وتأخر التسليم.

تأثير الرسوم الجديدة على مشاريع شركات العقارات المتعثرة في الساحل الشمالي

في يوليو، فرضت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة رسومًا بين 500 و1000 جنيه للمتر على المشروعات العقارية والسياحية الخاصة بمطورين متعددين في الساحل الشمالي، منها شركات كبرى مثل “بالم هيلز”، “سوديك”، “تطوير مصر”، “ماونتن فيو”، وغيرها. وقررت الهيئة أيضًا تعديل العقود لتلزم المطورين بدفع 10% من قيمة الأرض عند طرح المشروع أو تنفيذه بواسطة طرف آخر.

كما تم إيقاف التعامل مع 47 شركة لحين تسوية أوضاعها وسداد المستحقات، مع قطع الخدمات الحكومية عن الأراضي المتأثرة، مما يزيد ضغوطًا جديدة على شركات العقارات المتعثرة ويؤثر بدوره على العملاء المنتظرين استلام وحداتهم.

أسباب تأخر تسليم الوحدات العقارية وحلول أزمة عملاء شركات العقارات المتعثرة

يرى داكر عبداللاه، عضو شعبة الاستثمار العقاري باتحاد الغرف التجارية، أن ارتفاع معدلات التضخم وتحرير سعر الصرف وراء تأخر تسليم المشروعات، حيث ارتفع سعر الدولار من 17 جنيهًا في 2022 إلى 50 جنيهًا الآن، مما أدى إلى زيادة تكلفة الإنشاء بأكثر من أربعة أضعاف مقارنة بعام التعاقد. هذا الارتفاع أدخل شركات الاستثمار العقاري في أزمة كبيرة، حيث زادت تكاليف البناء بشكل يفوق التقديرات الأولية.

اقترح عبداللاه حلين لتمييز أزمة عملاء شركات العقارات المتعثرة:

• الاتفاق بين العميل والمطور على تحمل جزء من فرق تكلفة الإنشاءات مع ضمان قانوني من المطور لتسليم الوحدة في الموعد المحدد.
• تمديد فترة التسليم لمنح المطور فرصة إعادة ترتيب تدفقاته المالية من خلال إطلاق مشروعات جديدة وترحيل جزء من الأرباح لاستكمال المشروعات القائمة.

وأكد أن حرية الاختيار في هذه الحلول يجب أن تكون من حق العميل دون الإضرار بمصالحه، مشيرًا إلى أن العملاء رغم التأخير، استفادوا من ارتفاع أسعار الوحدات، حيث ارتفع سعر المتر من 11 ألف جنيه وقت الشراء إلى نحو 50 ألف جنيه حاليًا.

في حال رغبة العميل بالتسلم في الموعد الأصلي، يمكنهم التوافق على دفع فرق أسعار الخامات أو جزء منها؛ أما إذا فضل الانتظار، فيتم تسليم الوحدة حسب الموعد الجديد المتفق عليه.