للمستأجرين والملاك.. تعرف على معايير تقسيم مناطق الإيجار القديم لتحديد قيمة الزيادة النهائية

قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 حدد آلية جديدة لتنظيم علاقة المالك والمستأجر عبر تقسيم المناطق التي تخضع لعقود الإيجار القديمة السكنية إلى ثلاث مستويات هي المتميزة، المتوسطة، والاقتصادية، تمهيدًا لتحديد القيمة الإيجارية الجديدة بشكل أكثر عدالة ووضوحًا بما يتناسب مع واقع كل منطقة على حدة.

آلية تقسيم وحصر الإيجار القديم وفقًا للقانون الجديد

بحسب المادة (3) من قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025، تُشكَّل لجان حصر بقرار صادر من المحافظ المختص في كل محافظة، تمنح هذه اللجان مهلة تصل إلى 3 أشهر قابلة للتمديد مرة واحدة لإنجاز مهام التصنيف بنجاح؛ حيث تشمل عملية التصنيف تقسيم المناطق السكنية المؤجرة إلى مستويات تختلف حسب عدة معايير منها:

• الموقع الجغرافي: طبيعة المنطقة والشارع الذي يوجد فيه العقار.
• مستوى البناء: يشمل نوعية مواد البناء ومتوسط مساحات الوحدات العقارية.
• المرافق المتوفرة: مدى توفر المياه، الكهرباء، الغاز، التليفونات، وغيرها من الخدمات.
• البنية التحتية والخدمات: مثل شبكة الطرق ووسائل المواصلات بالإضافة إلى الخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية.
• القيمة الإيجارية الضريبية: استنادًا إلى قانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008.

بعد إتمام لجان الحصر تصنيف المناطق، يصدر المحافظ قرارًا رسميًا بنتائج التصنيف ويُعلن في الوقائع المصرية إضافة إلى إبلاغ وحدات الإدارة المحلية، ليتم العمل على أساسه في تحديد القيمة الإيجارية الجديدة.

تحديد القيمة الإيجارية الجديدة لمناطق الإيجار القديم بأنواعها المختلفة

طبقًا للمادة (4) من قانون الإيجار القديم الجديد، تم تقسيم القيمة الإيجارية للمناطق إلى ثلاثة مستويات مع تحديد مضاعفات لكل مستوى وأدنى قيمة إيجارية شهرية كما يلي:

حتى انتهاء عمل لجان الحصر، يلتزم المستأجرون بدفع مبلغ مقطوع شهري قدره 250 جنيهًا، ويتم لاحقًا تسوية الفروق المالية على أقساط بعد صدور قرارات التصنيف النهائية؛ بينما نصت المادة (5) على أن الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لأغراض غير سكنية تُحسب أجرتها بمقدار 5 أضعاف القيمة الإيجارية الحالية، مع زيادة سنوية بنسبة 15% وفق المادة (6) لضمان تطور القيمة وفقًا لمعدلات التضخم.

شروط انتهاء عقود الإيجار القديم وأولوية الحصول على وحدات بديلة

يؤكد قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 على انتهاء عقود الإيجار السكنية بعد فترة 7 سنوات من تاريخ بدء تنفيذ القانون، والعقود غير السكنية تنتهي بعد 5 سنوات، مع إمكانية الاتفاق مسبقًا على إنهاء العقد قبل الموعد المحدد؛ كما حدد القانون حالات محددة تسمح بالإخلاء المبكر منها:

• ترك الوحدة المؤجرة مغلقة لأكثر من عام كامل.
• امتلاك المستأجر لوحدة بديلة تفي بالغرض ذاته وتكون صالحة للسكن أو الاستخدام التجاري.

وأتاح القانون حق الأولوية للمستأجرين في الحصول على وحدة بديلة من الدولة، سواء على سبيل الإيجار أو التمليك، قبل انتهاء مدة عقد الإيجار، بشرط إخلاء وتسليم الوحدة المؤجرة الحالية بشكل رسمي إلى المالك أو الجهة المختصة؛ وهو ما يُعتبر خطوة هامة لضمان استقرار السكن وتحسين جودة الحياة للمستأجرين داخل منظومة الإيجار.

لقد أسهم قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 في إعادة صياغة العلاقة بين المالك والمستأجر من خلال وضع معايير دقيقة لتقسيم المناطق وتحديد القيمة الإيجارية المتناسبة معها، كما أسس لتوقيت واضح لانتهاء العقود القديمة مع ضمان الحقوق وتوفير البدائل الملائمة، مما يعكس تحولًا كبيرًا في إدارة عقود الإيجار القديمة بما يخدم مصالح الأطراف المعنية ويخفض الأعباء غير المتناسبة مع الواقع الاقتصادي الحالي.