«انتهاء الفرصة» الإيجار القديم هل يفرض قانون جديد خلافات بين المالك والمستأجر؟

الكلمة المفتاحية: تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر

تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من القضايا القانونية والاجتماعية التي تحتاج إلى مراجعة شاملة، إذ أثبتت بعض القوانين السابقة جمود العلاقة ونشوب خلافات حادة بين الطرفين، خاصة في ظل القوانين التي قيدت حرية التعاقد وحق الملكية، مما أدى إلى تأثيرات سلبية على سوق العقار وحركة الاستثمار.

تاريخ تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وتأثير القانون رقم 49 لسنة 1977

القانون رقم 49 لسنة 1977 كان بداية لمرحلة عميقة من التنظيم الاستثنائي للعلاقة بين المؤجر والمستأجر، هذا القانون نص على بنود جعلت عقد الإيجار مستمرًا تلقائيًا بعد انتهاء مدته الأصلية، كما سمح بانتقال العقد إلى ورثة المستأجر دون تحديد مدة زمنية؛ ما جعل العلاقة العقارية جامدة وغير مرنة، وكانت الأجرة ثابتة لا تعكس الواقع الاقتصادي المتغير، وفضلًا عن ذلك، فقد انحاز هذا القانون في أحكامه لصالح حماية المستأجر على حساب حقوق المؤجر، على الرغم من أن الهدف كان حماية السلم الاجتماعي في ظل أزمة السكن في تلك الفترة. هذا الجمود القانوني أثر مباشرة على قدرة المالك في إدارة ممتلكاته، وأدى إلى تراجع القيمة الاقتصادية للعقارات، مما استدعى تدخل المحكمة الدستورية العليا التي أبطلت بعض مواد القانون لما تضمنته من مخالفات دستورية.

مظاهر جمود العلاقة في تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وأثر القانون رقم 136 لسنة 1981

لم يقتصر التأثير على قانون 49 فقط، بل جاء القانون رقم 136 لسنة 1981 بأحكام مماثلة تعزز من استمرارية العلاقة بين المؤجر والمستأجر بشكل غير محدود؛ إذ ينص القانون في المادة 18 على أن المؤجر لا يملك طلب إخلاء المكان حتى عند انتهاء مدة العقد، وهذا امتداد قانوني دون تحديد أجل زمني، استجابة للظروف الاجتماعية الصعبة آنذاك وانتشار أزمة السكن والاختلال الكبير بين العرض والطلب على الوحدات السكنية. هذه القوانين، رغم نواياها الاجتماعية النبيلة، أثبتت مع مرور الوقت أنها أدت إلى تأبيد العلاقة وتأجيل إنهاء عقود الإيجار، خصوصًا مع الأشخاص الاعتبارية التي لا يخضع انتهاء إجرائها إلى الوفاة كمحدد طبيعي، مما أخل بالتوازن بين الحقوق والالتزامات، وأدى إلى نتائج غير عادلة تؤثر على الملاك والمستثمرين في ذات الوقت.

تحديات ضرورة إعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وآفاق الحلول التشريعية

عودة النظر في تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أصبحت مُلحّة بسبب تراكم الخلافات وتراجع قيمة العقارات وشلل حركة الاستثمار، ومما لا شك فيه أن هناك ضرورة لإيجاد حلول قانونية تراعي حقوق الطرفين بشكل متوازن دون التفريط في حماية السلم الاجتماعي، ومن أبرز التحديات التي تواجه المشرّع:

• كيف يمكن تحديد فترة زمنية واقعية للامتداد القانوني لعقود الإيجار لتجنب تأبيدها؟
• إصلاح آلية تعديل قيمة الأجرة بما يتناسب مع تغيرات السوق والاقتصاد
• تحقيق توازن يحمي حقوق الملكية الخاصة دون الإخلال بالحماية الاجتماعية
• تنظيم إجراءات الإخلاء بشكل يحفظ حقوق الطرفين دون تشريد المستأجرين بشكل مفاجئ

كما يجب أن تتضمن السياسة التشريعية الجديدة حلولاً تراعي اختلاف الحالات بين الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين لحماية جميع الأطراف دون التضحية بتحريك السوق العقاري وتحفيز الاستثمار، وكذلك معالجة الخلل التاريخي الذي سببته القوانين السابقة.

لا يمكن تجاهل أن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر يجب أن يعكس التوازن بين الحقوق والواجبات دون الإضرار بأحد الأطراف، وتعزيز وجود قانون مرن وعملي يعكس واقع السوق والاقتصاد مع حماية مصالح أصحاب العقارات والمستأجرين على حد سواء، لأن الحفاظ على هذا التوازن هو مفتاح استقرار المجالات السكنية والعقارية وتحفيز الحركة الاستثمارية.